Calculateur de rendement net réel
Le taux de distribution affiché par une SCPI est brut. Ce qu'il reste concrètement dans la poche de l'épargnant dépend de la commission de souscription, de la durée de détention, de sa tranche d'imposition, de la part des loyers perçus à l'étranger et de l'inflation. Ce calculateur détaille chacune de ces étapes ; toutes les hypothèses sont modifiables ci-dessous.
Hypothèse : prélèvements sociaux de 17,2 % sur les loyers français ; taux effectif de 15 % sans prélèvements sociaux sur les loyers étrangers (conventions fiscales). Estimation indicative qui ne tient pas compte de la CSG déductible, du régime micro-foncier, ni d'une éventuelle revalorisation du prix de la part.
Questions fréquentes
Pourquoi le rendement net est-il si différent du taux affiché ?
Le taux de distribution communiqué par une SCPI ne tient compte ni des frais d'entrée (perdus si les parts sont revendues), ni de la fiscalité applicable aux revenus fonciers. Une fois ces deux éléments retirés, l'écart avec le taux brut peut être important, surtout sur une tranche d'imposition élevée.
La commission de souscription pénalise-t-elle plus les investissements courts ?
Oui : cette commission est prélevée une seule fois, à l'entrée, et n'est jamais récupérée. Répartie sur la durée de détention, elle pèse d'autant plus lourd que la période est courte — deux fois plus sur 5 ans que sur 10 ans, par exemple. C'est pourquoi les SCPI sont présentées comme un placement de long terme.
Pourquoi les loyers perçus à l'étranger sont-ils traités différemment ?
Les revenus fonciers générés hors de France sont d'abord imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. Grâce aux conventions fiscales bilatérales, la France applique ensuite un mécanisme de compensation (crédit d'impôt ou taux effectif) pour éviter une double imposition, et ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français.
Ce calcul intègre-t-il l'évolution du prix des parts ?
Non. Ce calculateur porte uniquement sur le rendement courant, c'est-à-dire les dividendes versés, nets de frais, d'impôt et d'inflation. La valeur des parts peut elle aussi évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps ; cette variation s'ajoute (ou se retranche) à la performance globale, mais n'est pas connue à l'avance.
Points de vigilance
- Le capital investi n'est pas garanti : la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
- Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent des conditions de location du patrimoine immobilier.
- La liquidité est limitée : revendre ses parts suppose de trouver une contrepartie acheteuse.
- Il s'agit d'un placement de long terme ; une durée de détention d'au moins huit à dix ans est généralement recommandée.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Être accompagné par un conseiller
Un conseiller peut vérifier ces hypothèses et les affiner selon votre situation personnelle.